Urbanisme à Villejuif : plus de vert, plus de social

« Moins de béton, plus de vert » ont voté Villejuifoises et Villejuifois, le 28 juin dernier. On s’y colle. Un vœu unanime a précisé la cible, dans le cadre de « l’urgence écologique » : la norme de l’Organisation mondiale de la santé, adoptée par l’Ile-de-France, 10 mètres carrés d’espace verts par habitant. On en est loin : la ville est « gravement carencée » en espaces verts (moins de 4 mètres carrés).

Il faut d’une part modifier notre plan d’urbanisme pour l’avenir, trouver 60 hectares d’espaces verts pour 60 000 habitants, d’autre part essayer de bloquer les « coups partis », les projets de bétonnage trop denses déjà lancés par la maire sorti. Et enfin, financer ces espace verts nouveaux !

Pensons tout-de-suite au financement. Le conseil adopte un rapport sur la fiscalité de la construction. Désormais, en zone UA (la zone dense d’habitat collectif, le centre-ville et les abords de la Nationale 7), la taxe d’équipement payée par les promoteurs est portée de 9 à 20%. Ce prélèvement sur la hausse de la rente foncière provoquée par la situation de plus en plus favorable de Villejuif n’aura pas d’effet sur le prix de vente, mais diminuera le profit des promoteurs. C’est un des rares leviers financiers qui restent à la ville (avec les PUP qui peuvent le remplacer) pour financer les nouveaux services pour les nouveaux habitants.

Modification du PLU

On n’en est pas encore à la révision du PLU « décidée par les habitants », promise dans notre programme électoral, page 2. Mais il existe une procédure de « modification simplifiée », immédiatement adoptée pour un point qui n’est plus de détail : l’obligation de construire des logements sociaux dans les grosses opérations immobilières.

En 2014, Villejuif en était à 39 % de logements sociaux et la liste sortante voulait pousser à 40 %, alors que la situation se dégradait dans le parc social faute de ressources fiscales pour la Ville. L’équipe nouvellement élue a alors fixé pour objectif, dans le PLU adopté en 2015, le même taux que la Communauté du Val de Bièvre (à majorité communiste-socialise) : 36%. Il n’était donc pas nécessaire d’obliger toutes les opérations immobilières à inclure des logements sociaux. La règle a été fixée à : « au moins 25 % pour les opérations de plus de 2500 m2 dans le secteur de mixité sociale » (à peu près la zone UA), étant entendu que des immeubles entièrement sociaux continueraient à être construits.

Mais après le départ des écologistes de la majorité le Bohellec, le pourcentage de logements sociaux a plongé.

F. Le Bohellec et la Sadev ont imposé qu’il n’y ait aucune obligation dans les deux ZAC Aragon et Campus Grand Parc. Dans la première il n’y a aucun logement social. Dans la seconde, lors de son « coup de force de décembre 2015 », la Sadev imposait moins de 25% de logements sociaux, ce qui faisait plonger Villejuif en dessous des 36% (écologistes et communistes ont voté contre).
Les promoteurs ont contourné la règle des 2500 m2 en faisant des opérations plus petites)
Dans les logements sociaux, ils ont privilégié les studios pour étudiants plutot que les appartement « familiaux ».

Résultat : entre 2014 et 2019, 1697 logements familiaux ont été livrés, dont 23% de logements sociaux, 9.5% de logements en accession sociale et 695 unités d’habitation en résidence (notamment en résidence étudiante). L’évolution s’accentue dans les opérations qui s’achèvent cette année ou sont dans les tuyaux pour 2021 : il doit être livré 1557 logements familiaux dont seulement 178 logements sociaux, soit 11.4%, et 101 Logements Locatifs Intermédiaires . Le reste, soit 1278 logements, est destiné à l’accession à la propriété́.

Il est urgent de mettre le holà pour rester à 36% de logements sociaux à Villejuif, objectif qui fait théoriquement consensus, de le Bohellec à Garzon !

D’où la décision de ce soir : on abaisse à 1250 m2 le seuil des opérations contenant une proportion minimum obligatoire de logements sociaux (dans la zone de mixité sociale) et on porte cette proportion à 36%, la cible pour Villejuif.

Première renégociation d’un permis déjà accordé

Autant il est possible de « sursoir à statuer » (laisser mariner le promoteur) sur des permis qui ne sont pas encore accordés, en attendant une révision du PLU (par exemple dans le cadre du GOSB), autant c’est difficile si le permis est déjà accordé, ce qui est le cas de grosses opérations signées par F. le Bohellec. Sauf… si la réalisation dépend encore de la signature de la cession au promoteur de parcelles contrôlées par la Ville ! Or la plupart des promesses de vente de F. le Bohellec étaient « dans son bureau » (ou à table ? ) et non « synallagmatiques », devant notaire, contre paiement. On a donc un moyen de pression.

C’est le cas pour une grosse opération rue Ambroise Croizat, qui implique la cession d’un morceau de rue au promoteur. Les négociations sont engagées, la Ville obtient la suppression d’un bâtiment sur trois, remplacé par un espace vert, en échange de la rue qui doit devenir un passage piéton. Les écologistes tiennent à ce que ce passage reste ouvert à toutes heurs, sinon les travailleuses qui partent tôt le matin pour aller nettoyer les bureaux de La Défense seraient condamnées à un long détour.