Le Conseil vote une belle charte de la construction… et la bafoue deux heures plus tard.

Première crise dans la majorité villejuifoise : sur deux projets d’urbanisme, les écologistes votent contre une majorité « gauche classique + droite Le Bohellec ». Sur deux autres votes, la majorité semble tombée dans un piège habilement tendu. Le Vercors et Lamartine seront probablement privés d’espace vert, la cité Duclos verra le sien écorné.

Le conseil a pourtant commencé par une heure de témoignages et débats passionnants sur la Covid, nous y reviendrons. Et une belle « Charte de la construction et de la promotion » a été adoptée. Elle sera oubliée au bout de deux heures.

La charte de la construction

Nous avons déjà un Plan Local d’Urbanisme. Il précise pour chaque parcelle ce que les promoteurs et les particuliers le droit d’y construire, quant au MAXIMUM de hauteur, d’occupation du terrain etc. Élaboré en 2015 sous la direction de Natalie Gandais après de très nombreuses réunions publiques, il a surtout réduit les hauteurs, élargi la surface minimale de pleine terre. Mais il a malheureusement été modifié par-ci par-là, dans les derniers jours de son élaboration, sous la pression sans doute de l’État et du maire F. Le Bohellec, dans un sens contraire à l’enquête publique (exemple : l’affaire du 131 ave. de Paris ).

En outre, un PLU ne dit pas ce qu’on souhaiterait voir construire, à l’intérieur de cette enveloppe légale. Une municipalité a cependant des moyens pour orienter les promoteurs. Dans ses discussions en tête à tête avec les promoteurs, le maire précédent précisait ce qu’il voulait, sans en référer au Conseil, sinon de vagues déclarations d’intention quand il fallait un vote (par exemple pour vendre une réserve foncière). D’où l’idée, de plus en plus pratiquée dans le Grand Orly Seine Bièvre, de fixer une Charte pour les constructeurs et promoteurs, élaborée collectivement et publiquement par la nouvelle majorité.

Après un sondage des habitants qui a duré tout le mois de janvier, la Charte est élaborée par l’ensemble des composantes de la majorité villejuifoise. Elle reflète largement le choix des électeurs en 2020 : « Moins de béton, plus de vert », plus des économies d’eau et d’énergie, avec 3 grands principes :

  • 30% de pleine terre dont 20% utilisables par les habitants (jardins partagés en pied d’immeuble),
  • Une autolimitation des prix et loyers, 36% de logements sociaux (objectif-cible du PLU 2015 et de Plan Local de l’Habitat du Val de Bièvre)
  • Une consultation des habitants en amont de chaque projet important.

La voici :

Charte de la construction

Soumise aux votes dès le début du conseil, elle est adoptée à l’unanimité, y compris la droite.

 

Le Vercors privé d’espace vert

On passe ensuite au débat sur « l’abrogation » de deux projets négociés par F. Le Bohellec. Il s’agit de revenir sur des votes de 2018-2019 l’autorisant à vendre des réserves foncières pour des projets qui ne nous plaisent pas. Comme ces ventes n’ont pas encore été finalisées devant notaire, nous pensons qu’il n’y a pas de problème. D’ailleurs au cours de la soirée plusieurs autres « abrogations » seront votées sans objection de la droite.

L’un des deux projets, que j’avais critiqué à la séance précédente à la demande du maire-adjoint à la culture,  porte sur un multiplexe de cinémas imposé par l’ancien maire au promoteur, qui proposait, lui, un ciné-club et une guinguette. L’autre projet est une affaire beaucoup plus grave : le dernier terrain en pleine terre aux pieds de la cité du Vercors, rue Ambroise Croizat. Pendant la campagne électorale, nous avons constaté que tout le Vercors, un des quartiers les plus défavorisés, espère voir ce terrain transformé en parc ombragé.

Ce terrain a une triste histoire. Il s’agit d’un « portage toxique » combiné entre Mme Cordillot et le Syndicat d’Action Foncière : vendu très cher par la Ville au SAF ( qui « porte » les réserves foncières) pour trois ans, il est redevenu une très coûteuse propriété de Villejuif, et de plus, pollué aux hydrocarbures, donc pratiquement invendable. Le candidat à son rachat pour construire un Ephad s’est désisté, mais le promoteur Ceprom se propose d’y construire une maison de retraite non médicalisée et une crèche, naturellement accordée à Babilou. En 2018, F. Le Bohellec propose ce projet au conseil municipal. La gauche classique et les écologistes votent contre, non par hostilité à la maison de retraite, mais par défiance envers Babilou, bénéficiaire d’un favoritisme manifestement systématique, que nous signalons plusieurs fois à Mme la Procureure de la République. Toute l’affaire est résumée ici.

En 2019, la décision de vendre à Ceprom est confirmée par un nouveau vote, mais rien n’est signé devant notaire. La nouvelle majorité se croit donc en droit d’abroger le vote de 2019, et c’est ce qui est proposé ce soir.

Coup de théatre : F. Le Bohellec annonce que ces deux « abrogations »  sont illégales et qu’il portera l’affaire devant la justice. Il avance trois arguments :

  • Il faut un vote de même niveau pour abroger une décision déjà votée,
  • Il faudra payer des indemnités à Ceprom, or ce n’est pas prévu au budget 2021 voté le mois dernier : celui-ci serait donc insincère.
  • Ce terrain pollué ne peut devenir un espace vert public.

Estomaqués par cette déclaration, Natalie Gandais et moi improvisons une ligne de défense en 3 arguments :

  • Nous ne savons pas ce qui peut interdire à un vote du conseil municipal d’abroger un autre vote du conseil municipal .
  • Le budget 2021 annonce explicitement qu’il n’y aura pas de cession de terrain cette année, donc ne pas vendre le terrain pour créer une space vert est conforme au budget, qui est bien sincère. Vous venez d’approuver le compte rendu du débat de Février sur le budget, page 15 (Les 11 priorités et l’absence de cession ) : c’est notre première priorité et M. Achouri a été clair : « Nous ne prévoyons aucune cession en 2021 ».
  • On sait aujourd’hui dépolluer un sol avec des plantes, par phyto-dépollution.

Le maire Pierre Garzon réaffirme qu’on a le droit d’abroger, que les projets adoptés sous l’ancienne mandature ne nous plaisent pas, et on passe au vote : la majorité vote pour l’abrogation, l’opposition contre.

Dans la nuit, notre spécialiste de droit administratif, Bianca Brienza, enquête sur cette histoire d’ « abrogation » et en quelques clics retrouve la jurisprudence. La voici.  C’est clair : quand la définition de la vente est suffisamment précisée par un vote, on n’a plus le droit d’abroger la décision, même si la vente n’a pas encore eu lieu devant notaire.

Le lendemain, je retrouve la délibération votée en 2019. La voici :

rapport 19-02-201 Cession au profit de la société CEPROM du terrain situé 102, rue Ambroise Croizat Villejuif copie 2

C’est encore plus clair : les termes de la délibération de 2019 sont exactement ceux où ON NE PEUT PLUS abroger (sauf évidemment avec l’accord de l’acheteur). Notre argument n°1 s’écroule : F. Le Bohellec est donc presque sûr de gagner son recours devant la justice, poursuivant de son hostilité  les espaces verts et les quartier populaires, même après sa défaite. Le Vercors n’aura pas son espace vert, à moins que… reste encore, ultime barrage, notre argument n°2. Le budget 2021 ne prévoit, explicitement, aucune cession.

Comment une telle gaffe a pu se produire ? Évidemment, les services juridiques de la ville connaissent par cœur la jurisprudence, ils ont rédigé la délibération de 2019 conformément à cette jurisprudence, et n’ont pu manquer de signaler le problème. Évidemment, le maire Pierre Garzon ne s’est pas mis de lui-même dans l’embarras. Quelqu’un a donc ouvert cette chausse-trappe sous les pieds de la majorité, et aucun « pare-feu » n’a fonctionné.

 

Triomphe de Kaufman & Broad

Mais le pire est encore à venir : on doit voter… deux cessions, qui n’ont pas encore eu lieu, à deux promoteurs, pour des projets qui détruisent des espaces verts, existants ou potentiels, en bordure de deux cités de l’Office public de HLM de la Ville.

La première cession revient à débloquer l’énorme projet de Kaufman & Broad, au sud de la rue du 11 novembre (la partie nord, une résidence « de prestige », est déjà réalisée). Ce véritable « Kaufman & Broad City » (décrit ici, plan et photos), les partis de gauche et les écologistes s’y sont opposés quand F. Le Bohellec l’a mis aux voix… et maintenant on nous propose de l’approuver. Plus exactement, il s’agit de vendre à Kaufman & Broad une parcelle qui lui manque.

L’énorme projet de Kaufman & Broad inclut 46 appartements HLM destinés au relogement de Lamartine (soit 29% des 160 logements prévus), mais il détruit une grande partie de l’unique espace vert de la cité Jacques Duclos :

Lors d’une réunion de travail de la majorité, on nous a présenté une amélioration négociée  avec le promoteur, presque imperceptible, qui réduit de quelques mètres l’urbanisation de cet espace vert, mais détruit entièrement un autre espace libre existant. (cf la photo de 94-Citoyens.) Les écologistes ont donc demandé que le rapport sur cette vente soit retiré en attendant une réflexion plus poussée, et que sinon ils voteraient contre.

Natalie Gandais explique notre refus  :

  • Le budget de 2021 précise « aucune cession».  Voter cette vente aujourd’hui, c’est rendre volontairement le budget insincère et faire s’écrouler l’argument n°2 face au recours de F. Le Bohellec contre l’espace vert du Vercors.
  • Nous nous étions mis d’accord pour étudier d’abord comment réaliser l’objectif de « 10 mètres carrés d’espace vert  par habitant » voté unanimement par le Conseil le 23 juillet 2020 . Là au contraire on détruit partiellement l’espace vert de la barre Duclos.
  • Et cela va complètement à l’encontre de la Charte de la construction que nous venons de voter : on diminue l’espace de pleine terre au lieu de l’accroitre, et on n’a pas consulté pour cela les habitants de la barre Duclos. En outre,  K&B ne propose que 29% de HLM et non 36 %.

Elle demande une nouvelle fois au maire de retirer cette délibération.

Sous l’œil goguenard de la droite, les représentants de la gauche classique (PCF, PS et Génération.s) , sans répondre sur la question du budget qui s’oppose aux cessions, rétorquent qu’on a besoin des 46 appartements HLM. Argument étonnant : sur ce vaste terrain, il y a largement la place de construire 46 logements HLM et même bien davantage (36 %) , PLUS accroitre l’espace vert aux pieds de la cité Duclos, dont les habitants n’ont pas été consultés : grosses entorses à la Charte qui vient d’être votée.

La droite revote pour son projet, cette fois soutenu par  la gauche classique, les écologistes votent contre.

 

Triomphe de Faubourg Immmobilier.

Autre projet immobilier Le Bohellec : il s’agit cette fois de vendre au promoteur Faubourg Immobilier un terrain jouxtant l’opération de rénovation urbaine Lebon-Lamartine, à côté du bâtiment Orange sur le Nationale 7. Quand F. Le Bohellec a présenté ce projet, au conseil municipal de novembre 2019,  il a été rejeté par la gauche, les écologistes et une partie des centristes : il n’a donc pas été adopté, l’ancien. maire ayant perdu sa majorité. Le terrain, pour moitié en pleine terre, avec deux maisons abandonnées, est donc resté  propriété du SAF. Et maintenant le rapport nous propose de reprendre le projet, en précisant  : « Ce projet répondait parfaitement aux objectifs municipaux en matière de développement d’économique » ! Pas très gentil pour les élus de gauche et écologistes sortants, qui n’étaient pas convaincus de cette perfection….

En fait, on vote seulement le rachat du terrain toujourss détenu par le SAF, mais en promettant au SAF que la plus-value foncière que permettra la revente à Faubourg Immobilier ira au financement de l’opération de rénovation urbaine Lamartine. En effet, les réserves foncières du SAF doivent être utilisées pour des opérations d’intérêt public, sinon on paie une pénalité. Voci ce que nous devons voter :

Affectation Plus-value Lamartine

Faubourg Immobilier destine son bâtiment à une « Cité de l’artisanat », en fait un hôtel d‘entreprise. Projet pas inutile, mais qui ne justifie pas la dispense de pénalité !  Le problème, c’est le bâtiment : un énorme bloc, occupant la totalité de la parcelle, sans un mètre carré de pleine terre, avec des balcons pourvus de bacs-à-fleur du côté de la Nationale 7, mais un mur de béton lisse façon blockhaus coté Lamartine.

Comment est-il possible d’obtenir un permis de construire pour une telle hideur ?  ? Parce que le soir du vote du PLU en décembre 2015, nous nous sommes aperçus trop tard, que cette parcelle avait été rattachée au dernier moment, sur le plan, à la zone UAa, c’est à dire… à la ZAC Aragon !!

Or le règlement de la Zone UAa ne prévoit aucune directive sur l’usage du sol, si ce n’est une limitation de la hauteur, puisque l’occupation de la zone doit être négociée en particulier, dans le cadre de la ZAC Aragon. Du coup, Faubourg Immobilier a le droit de construire un cube de béton occupant toute la surface et toute la hauteur. Bien joué : le coup était préparé depuis 2015 !

Pour les écologistes, il faut au contraire racheter la parcelle au SAF, mais pour un vrai intérêt public : doter enfin la cité  Lamartine d’un parc arboré, comme les communistes d’autrefois en avaient planté plus au nord sur la Nationale 7 aux abords du terminus Louis-Aragon:  Normandie-Niemen, Parc des Lilas. Nous demandons donc à nouveau le retrait de ce rapport.

F. Le Bohellec, qui voit son projet triompher à nouveau au détriment des habitants de Lamartine et des espaces verts, trouve quand même le moyen de râler : « Je vois que le SAF vous revend le terrain pour 2,1 millions et demi, à moi il demandait 3 millions, vous vous entendez donc bien entre camarades ! » Il oublie que précisément la résolution mise au vote vise à « justifier » l’utilité publique de la cession, en affectant la plus-value à la rénovation urbaine de Lamartine, évitant ainsi la pénalité  !

Natalie Gandais repart à la charge, souligne que là encore on transgresse l’engagement budgétaire de ne pas vendre de réserve foncière en 2021. Et, en détruisant une espace en pleine terre, sans avoir consulté les habitants, on ignore encore deux des engagements de la Charte qu’on vient de voter et l’objectif des 10 mètres carrés par habitant, à un endroit où ce quartier populaire en a particulièrement besoin.  Elle demande à nouveau le retrait de ce rapport, en attendant que nous ayons planifié combien on prévoit d’habitants à Villejuif et où seront les 10 mètres carrés par habitant.

Cette fois encore, les groupes de la gauche classique soutiennent le projet. On aurait obtenu de Faubourg immobilier que … quatre cellules commerciales de l’hôtel d’entreprise soient réservés à l’Économie sociale et solidaire, que la falaise de béton tournée vers Lamartine soit ornée d’une fresque et de balcons et que le toit-terrasse soit végétalisé (ce qui est une obligation dans toute la ville…. depuis le PLU de 2015.). Selon eux, un hotel d’entreprises, c’est utile (c’est vrai, mais pourquoi là où on aurait dû mettre un espace vert public pour Lamartine ?) Et la plus-value de la vente à Faubourg Immobilier est nécessaire  pour financer la rénovation de la crèche Lamartine. Argument étonnant : d’autres villes osent-elles expliquer à leurs habitants : « On va bétonner votre square pour financer la rénovation de l’école d’à côté ? » La liste Tous ensemble pour Villejuif aurait-elle osé promettre ça aux habitants de Lamartine ?

J’interviens à mon tour pour élargir les arguments de Natalie Gandais  :

« Cet objectif de 10 mètres-carrés d’espace vert par habitant, adopté à l’unanimité par notre conseil municipal, sur recommandation de l’Institut d’urbanisme Paris-Région et de l’Organisation Mondiale de la Santé, c’est d’abord un objectif de justice sociale environnementale. Nous sommes en dessous de 4 mètres-carrés, Vitry a réussi à atteindre les 10 mètres-carrés, mais allez voir dans la banlieue ouest, là c’est des centaines de mètres-carrés de verdure par habitant ! Y compris autour des gares du réseau Francilien !

La gare de Vaucresson , à quelque km du périphérique.
Toutes les gares de cette ligne depuis Saint-Cloud : Marne-la-Coquuette, La Celle-Saint -Cloud, Louvecienne, Marly, Saint-Nom-la-Bretèche,  sont noyées dans la verdure, sans que le  Sdrif songe à les « densifier »:

Et pourtant c’est dans nos banlieues populaires que le Schéma Directeur d’Ile de France accumule encore les « pastilles rouges », l’obligation de densifier, dans ces banlieues où les travailleurs vivent déjà avec très peu d’espaces verts. Or le réchauffement climatique va s’accentuer, les épidémies  comme  la Covid obligeant au confinement vont se renouveler avec l’effondrement de la biodiversité mondiale, et les habitants de Lamartine auront encore plus besoin d’un parc ombragé ! »

Le Sdrif et l’injustice environnementale : il ne densifie (pastilles rouges) que les quartiers déjà trop denses de la « banlieue rouge », comme Villejuif

 

Nadia Rekris, déléguée aux fêtes de quartier, intervient : « Si, une consultation a lieu à Lamartine. J’y ai participé, j’ai interrogé des habitants au hasard, ils demandent tous qu’on crée une espace vert public ! »

Notre élu Mostefa Sofi remarque sagement : « Bon, notre majorité témoigne qu’on n’est pas tous forcément d’accord, ce n’est pas un drame ! »

Alors le conseiller  délégué à l’opération de rénovation urbaine Lamartine, Antonin Cois, fait une déclaration fracassante : « Il faut réfléchir à l’échelle de tout Lamartine. Dans le nouveau projet, même en incluant cette parcelle vendue à Faubourg Immobilier, la surface d’espace vert  va augmenter ! ». Déclaration étonnante dans le cadre de  ce débat : tous les projets que nous avons vu jusqu’ici augmentent la population sur Lamartine, et aucun autre espace vert n’y est créé (si on urbanise le lot accordé à Faubourg Immobilier), donc le nombre de mètres-carrés d’espaces verts par habitant va diminuer. Ce délégué est un homme apprécié dans notre groupe, il a sans doute une idée en tête (supprimer un des bâtiments prévus pour faire un espace vert à la place ?) Nous verrons lors du prochain comité de pilotage, mais pour le moment il ne nous donne aucune précision.

Le maire maintient le rapport, nous votons contre, droite et gauche classique votent pour.

 

Bilan des courses

Ces quatre votes sont un triomphe pour la droite. L’abrogation de deux de ses projets sera d’autant plus difficile à défendre devant le tribunal que les deux votes suivants ont sabordé l’argument d’absence de cession inscrite au budget : celui-ci était effectivement insincère. Le Vercors n’aura probablement pas son espace vert. Et sur les deux votes suivants qui reprend les projets de F. Le Bohellec, la Charte de la construction à peine votée est bafouée, l’espace vert de la barre Duclos est écorné, la bande de pleine terre ouvrant la possibilité d’un espace vert pour Lamartine est promise à un cube de béton et d’acier.

Certes, rien n’est encore définitif. On peut toujours tenter de renégocier avec Ceprom, et rien n’est encore conclu avec Kaufman & Broad et Faubourg Immobilier. Mais la gauche classique et les écologistes, divisés, ont perdu des atouts pour la négociation.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    2 commentaires

  1. Juste une remarque Alain, tu as dit toi même que l’on ne pouvait affecter une recette (plus-value) en raison de l’unicité du budget à moins de créer une zac. Donc ton argument sur l’utilité publique et le moindre prix payé au SAF ne tient pas . C’est étonnant que tu n’en fasses pas mention.

  2. La façon d’équilibrer financièrement l’ORU Lamartine est tres loin d’être bouclée, sur la fond comme sur la forme.
    – Sur le fond : en fait il manque environ 10 millions, mais le budget des QPV vient d’être triplé par Macron, qui inversement étrangle le financement des EPT (je te rappelle que cette ORU est une opération du Grand Orly Seine Bièvre, pas de la Ville !). Donc on ne sait pas.
    – Sur la forme : Contrairement à ce qu’il avait fait voter, F. le Bohellec n’a pas créé la ZAC, il a préféré bloquer l’ORU depuis 2018 en refusant l’installation de Coallia sur la partie L’Haÿ-les-roses. Donc on n’a pas d’instrument financier « collecteur » des recettes et des dépenses, il n’y a que des ébauches de bilan global sur le papier.Je t’invite à lire le texte mis aux voix : il s’agit tout simplement d’une promesse faite par la Ville au SAF d’utiliser la plus-value pour la rénovation de Lamartine (en fait, ce qui a été avancé dans le débat c’est que la Ville prenait sur elle la rénovation de la crèche avec cet argent) , de façon à être en conformité avec le règlement du SAF. Ce n’est certes qu’une « promesse », mais je ne vois pas quel autre instrument utiliser en l’absence de la ZAC. As-tu une idée ?
    Nous, nous sommes en désaccord sur l’usage de cette réserve foncière, pour les raisons énoncées en conseil municipal, d’où notre vote « contre ». Mais le formalisme aurait été exactement le même si l’écologie l’avait emporté : nous aurions promis au SAF d’utiliser cette réserve foncière pour créer un parc ombragé, et le SAF aurait sans doute été d’accord.

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